부동산 경매를 처음 시작하는 초보자들이 느끼는 어려움은 여러 가지가 있습니다. 그중 가장 어려운 것을 꼽으라고 한다면 대부분 권리분석이라고 답변합니다. 사실 권리분석이 어려운 경매물건은 많지 않습니다. 대부분 권리분석상 문제가 없거나 문제가 있더라도 어렵지 않은 경우가 대부분입니다. 하지만 잘못된 권리분석의 책임은 곧 낙찰자의 책임이 되기 때문에 권리분석에 대해서 제대로 공부해야 합니다. 이번 글에서는 권리분석의 핵심인 말소기준권리에 대해서 알아보고, 이를 적용하고 확인하는 방법까지 살펴보고자 합니다.
[목차]
1. 말소기준권리의 기초
말소기준권리란 낙찰자가 낙찰을 받고 잔금을 납부하게 되면 해당 부동산에 대해 소멸되거나 인수되는 권리가 있는데 이에 대한 기준이 되는 권리를 의미합니다. 말소기준권리는 권리분석에 있어서 가장 핵심이라고 할 수 있습니다. 말소기준권리를 이해하려면 우선 소멸주의와 인수주의에 대한 정리가 필요합니다. 내용은 다음과 같습니다.
- 소멸주의: 소멸주의란 낙찰자가 낙찰을 받고 잔금을 납부하면 해당 부동산의 말소기준권리를 포함하여 뒤에 있는 권리상의 하자들은 모두 소멸하는 것입니다. 부동산 등기부에 임차인이 있거나 빚이 있어도 경매에 입찰해서 낙찰을 받을 수 있는 이유는 이러한 소멸주의 때문입니다.
- 인수주의: 인수주의는 소멸주의와 상반되는 개념으로서 해당 부동산에 설정된 권리 중 일부 또는 전부가 소멸하지 않아 낙찰자가 인수해야 하는 것을 의미합니다. 낙찰자는 기존의 권리와 부담을 책임지게 됩니다.
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2. 말소기준권리의 종류
말소기준권리가 될 수 있는 권리는 기본적으로 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정기입등기 이렇게 6가지입니다.
- 저당권: 저당권이란 채무자가 채무를 갚지 못할 경우 채권자가 저당권을 설정한 부동산(또는 동산)을 경매에 부쳐 우선하여 변제를 받을 수 있는 담보물권입니다.
- 근저당권: 근저당권이란 채무 금액이 확정되지 않은 채 한도액만을 설정해 놓고 그 범위 안에서 여러 차례 대출과 상환이 일어날 수 있는 담보물권입니다. 저당권은 정확한 채권금액을 설정하여 등기하는 반면, 근저당권은 채권최고액을 설정한다는 점에서 차이가 있습니다.
- 압류: 압류란 법원의 판결 등의 집행권원을 바탕으로 채무자의 재산을 강제로 처분하여 채권을 회수하는 제도입니다. 가압류에 비해 강력한 조치로 채무자는 압류된 재산에 대하여 어떠한 권리도 행사할 수 없습니다.
- 가압류: 가압류란 소송 중 채무자가 재산을 처분하거나 숨기는 것을 막기 위해 재산을 묶어두는 것입니다. 채무자에게 심리적인 압박을 주어 채무변제를 유도하기 위한 수단으로써 소송에서 승소하면 본압류로 전환되어 채권회수가 가능합니다.
- 담보가등기: 담보가등기란 채권의 보전을 목적으로 하는 가등기입니다. 일반가등기는 본등기의 확보적 효력만을 가져 물권변동의 효력은 없지만, 담보가등기는 저당권과 유사한 개념으로서 담보권에 준하는 효력을 가진다는 점에서 차이가 있습니다.
- 경매개시결정기입등기: 법원이 경매개시결정을 내린 후 그 내용을 부동산 등기부에 기재하는 절차입니다. 이는 경매 절차가 공식적으로 시작되었음을 알리는 단계로, 채권자의 권리를 보호하는 역할을 합니다.
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3. 말소기준권리의 적용
말소기준권리에 대한 간단한 예를 들어보겠습니다. 경매 대상인 부동산의 갑구와 을구의 등기내용이 아래와 같다고 하겠습니다.(편의상 A, B, C, D, E, F로 표시하였습니다.) 여기서 말소기준권리는 어떤 것일까요? 우선 말소기준권리를 찾기 위해서는 시간순서대로 나열하여 정리해야 합니다. 가장 먼저 등기되는 권리가 말소기준권리가 되므로 이 부동산의 말소기준 권리는 2023년 1월 1일 근저당권 등기(D)입니다. 따라서 낙찰자가 낙찰받고 잔금을 납부하면 말소기준권리(D)를 포함하여 후순위의 하자(A, B, C, E, F)들은 모두 소멸하게 됩니다.
| 갑구 | 을구 |
| 2023년 2월 1일 가압류 등기 -A 2023년 3월 1일 압류 등기 -B 2024년 4월 1일 경매등기 -C |
2023년 1월 1일 근저당권 등기 -D 2023년 5월 1일 근저당권 등기 -E 2023년 6월 1일 담보가등기 -F |
| 2023년 1월 1일 근저당권 등기 -D 말소기준권리 2023년 2월 1일 가압류 등기 -A 2023년 3월 1일 압류 등기 -B 2023년 5월 1일 근저당권 등기-E 2023년 6월 1일 담보가등기 -F 2024년 4월 1일 경매 등기 -C |
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4. 말소기준권리의 확인
부동산 경매에서 말소기준권리를 알아보기 위해서는 반드시 확인해야 할 2가지의 필수 서류가 있습니다. 바로 등기부와 매각물건명세서입니다.
- 등기부: 등기부는 누구든지 주소만 알고 있다면 등기소에서 직접 방문하여 발급받을 수 있으며, 대법원 인터넷 등기소에서도 발급받을 수 있습니다. 참고로 대법원 인터넷 등기소는 휴일 포함 아무 때나 발급 가능합니다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부에는 부동산의 위치, 지번, 면적 등 부동산의 표시가 나타나 있습니다. 갑구에는 소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분, 경매등기 등 소유권에 관한 사항이 나타나 있습니다. 그리고 을구에는 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리가 표시되어 있습니다.
- 매각물건명세서: 매각물건명세서만 보고 입찰해도 큰 문제가 없다고 해도 과언이 아닐 정도로 매각물건명세서 또한 권리분석에 있어서 중요한 서류입니다. 매각물건명세서는 법원이 만든 자료이기 때문이 가장 공신력이 있는 서류입니다. 하지만 이러한 매각물건 명세서는 아무때나 볼 수 있는 것이 아니라, 매각기일 기준 7일 이내에만 볼 수 있습니다. 매각물건명세서는 대법원경매정보 사이트에서도 볼 수 있으며, 해당 경매계에 직접 가서도 볼 수 있습니다. 만약 매각물건명세서의 내용을 믿고 낙찰을 받았는데 이후 중대한 하자가 발생한다면 매각 불허가나 취소를 신청할 수 있습니다.
부동산 경매에서 권리분석은 결코 쉽지만은 않습니다. 하지만 권리분석의 기본을 충실하게 이해하고, 다양한 사례들을 접하면서 공부를 하다 보면 권리분석에 대한 자신감이 생기게 될 것입니다. 대부분의 경매에서는 권리분석상 문제가 없는 물건이 대부분이지만, 만약 복잡한 권리분석이 필요하다면 경매 법무사나 공인중개사에게 자문을 구하는 것도 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다. 부동산 경매 권리분석을 시작하시는 분들께 소정의 도움이 되었길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」
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