부동산 경매는 누구나 참여할 수 있습니다. 자격증이 필요하거나 관련 학위를 취득해야 하는 것도 아닙니다. 이렇게 진입이 쉬운 만큼 누구나 제대로 된 준비만 한다면 시작하기 좋은 자산 투자 방법입니다. 하지만 이러한 장점에도 불구하고 초보자들에게는 부동산 경매 절차가 복잡하게 느껴질 수도 있고, 예상하지 못한 여러 변수가 생길 수 있습니다. 이럴 때 제대로 준비하지 못한다면 오히려 이득보다는 손해를 볼 가능성이 큽니다.
부동산 경매를 시작하는 초보자들에게는 공통적인 실수가 있습니다. 이 글에서는 부동산 경매 초보자들이 가장 많이 하는 실수를 5가지로 정리하고, 이에 대한 예방법도 알아보도록 하겠습니다.
[목차]
1. 감정가: 감정가를 기준으로 입찰가를 정한다.
- 경매 물건의 감정가는 시세와 다를 수 있습니다. 감정가가 높다고 해서 반드시 시세가 높다거나, 반대로 감정가가 낮다고 해서 반드시 시세가 낮다는 보장은 없다는 것입니다. 감정가는 평가 당시 정해진 기준에 따라 책정된 금액일 뿐입니다. 따라서 단순히 감정가만 믿고 입찰가를 책정해서는 안됩니다.
- 예방법: 입찰가를 산정하기 전에 주변 시세부터 알아보아야 합니다. 경매 물건이 소재한 지역의 공인중개사 사무소를 방문하여 문의한다거나 온라인 사이트 등을 이용하여 실제 거래가격을 검색해 볼 수 있습니다. 더불어 입찰계획 중인 경매물건과 유사한 사례가 있다면 이를 참고하여 낙찰가를 예상해 보는 것도 좋은 방법입니다.
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2. 자금 계획: 자금계획을 철저하게 세우지 않는다.
- 자금 계획은 철저하게 세워야 합니다. 부동산 경매에서는 낙찰을 받게 되면 잔금을 납부해야 하는 기간이 정해져 있기 때문입니다. 게다가 부동산 경매에서는 낙찰대금 외에도 취득세, 등기비용, 인테리어 수리비 등 여러가지 추가 비용이 발생합니다. 아무리 좋은 물건을 낙찰받았다 하더라도 잔금을 마련하지 못하거나 대출이 예상보다 나오지 않는다면, 되려 이득은커녕 손해를 볼 수 있습니다.
- 예방법: 자금 조달 계획은 미리 세우시길 바랍니다. 예상되는 세금, 인테리어 수리비 등 각종 부대비용까지 미리 계산하여 추가 자금까지 확보할 것을 권장드립니다. 또한 대출이 필요한 경우 대출 가능금액을 사전에 알아보고, 낙찰 후 대출이 원활하도록 금융기관과 사전에 협의하는 것이 좋습니다. 낙찰 후 경매 잔금 납부기한 또한 정확하게 알고 있어야 할 것입니다.
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3. 권리 분석: 권리분석을 소홀히 한다.
- 권리분석은 부동산 경매 입찰 전 가장 중요한 단계 중 하나입니다. 부동산에는 여러가지 권리관계가 얽혀 있을 수 있으며, 이를 정확하게 분석하지 않는다면 낙찰 후 예상치 못한 비용문제나 법적인 문제에 휘말릴 수 있습니다. 예를 들자면, 경매 물건에 대하여 대항력을 지닌 선순위 임차인이 있는 경우, 낙찰자는 임차인에 대한 책임을 경매물건과 함께 인수해야 할 수도 있습니다.
- 예방법: 기본적으로 등기부등본을 통해 저당권, 가압류, 가처분 등 법적인 문제가 있는지 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 그리고 임차인이 있다면 임차인의 대항력, 우선변제권에 대한 부분도 확인해야 합니다. 뿐만 아니라 매각물건명세서나 경매 공고문에 기재된 내용도 세심하게 검토해야 합니다. 만약 권리분석이 복잡한 경우, 변호사나 공인중개사 등 전문가와 상담할 것을 권고드립니다.
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4. 현장 방문: 현장 방문 없이 낙찰받는다.
- 온라인 정보만 보고 부동산 경매에 임해서는 안됩니다. 인터넷으로 제공되는 사진과 정보는 제한적이며 실제 상태와 다를 가능성이 큽니다. 예를 들어 경매물건을 직접가서 보았더니 사진과는 다르게 건물이 훼손되어 있거나 주변 환경이 열악할 수 있습니다. 이렇듯 현장 방문 없이 낙찰받는 것은 매우 위험한 행동입니다.
- 예방법: 부동산 경매물건에 대한 모든 답은 현장에 있다고 해도 과언이 아닙니다. 경매 물건의 도로 접근성, 주차공간, 일조권, 소음 등의 요소는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 경매 물건이 소재하고 있는 공인중개사 사무소에 방문하거나 지역주민들과의 간략한 인터뷰를 통해서 필요한 정보를 추가적으로 수집하는 것도 좋은 방법입니다.
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5. 명도 절차: 명도 문제를 간과한다.
- 부동산 경매에서 까다로운 부분 중 하나가 바로 점유자와의 명도 절차입니다. 점유자가 퇴거를 거부하는 등 명도 절차가 원활하게 이루어지지 않으면 추가적인 시간과 비용이 들뿐만 아니라, 강제집행을 신청해야 하는 등 법적 분쟁으로 커질 가능성도 있습니다.
- 예방법: 낙찰 전 점유자가 가지고 있는 법적 권리에 대해서 정확하게 알고 있어야 합니다. 명도 절차에 관한 내용을 숙지하고 되도록 점유자와 원만하게 해결방법 모색하는 것을 추천드립니다. 부득이하게 강제집행이 필요한 경우에는 법원의 도움을 받아 진행하시면 됩니다. 사설로 명도 대행업체를 활용하는 것도 방법 중 하나가 될 수 있습니다.
지금까지 부동산 경매에서 초보자들이 가장 많이 하는 실수 5가지와 그 예방법에 대해 알아보았습니다. (물론 이러한 실수는 기존 유경험자들도 자칫 주의를 소홀히 한다면 충분히 할 수 있는 실수로, 단순히 초보자들에게만 해당되는 내용은 아닐 것입니다.)
부동산 경매는 큰돈이 오고 가는 투자방법이기 때문에 사소한 실수도 큰 손해로 이어지게 됩니다. 성공적인 부동산 경매를 위해 철저하게 준비하고 신중하게 접근하시길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」
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