부동산 경매는 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득함으로써 자산을 늘릴 수 있는 효과적인 재테크 수단입니다. 하지만 경매 절차에 대해서 잘 알고 있지 않다면 예상치 못한 난관에 부딪힐 수 있습니다. 경매를 처음 접하는 초보자들이 어렵게 느끼는 이유는 경매과정 자체가 다소 복잡하기도 하고 정해진 법적 절차가 있으며 낯선 전문용어들이 포함되어 있기 때문입니다. 이번 글에서는 부동산 경매 절차를 단계별로 정리하여 초보자들도 쉽게 이해할 수 있도록 내용을 정리해 보았습니다.
[목차]
부동산 경매는 일반적으로 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
1. 경매 물건 검색 및 분석
부동산 경매에 참여하기 위해서는 우선 경매에 나온 물건을 찾아야 합니다. 법원 경매 사이트(대법원 경매 정보, 온비드)나 부동산 경매 유료 사이트를 활용하면 경매물건을 검색할 수 있습니다.
원하는 경매 물건을 찾았다면 해당 경매 물건의 감정가, 최저입찰가, 유찰 횟수, 임차인 현황, 근저당 설정 여부 등에 대한 내용을 전반적으로 확인해야 합니다.
https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on
www.courtauction.go.kr
온비드
www.onbid.co.kr
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2. 권리 분석 및 현장 조사
경매 물건을 선택한 후에는 해당 부동산의 권리 분석을 해야 합니다. 이를 위해서는 등기부 등본을 발급받아 근저당권, 가압류, 법정지상권, 전세권 등이 있는지 확인해야 합니다. 특히 말소기준권리를 확인하여 낙찰 이후 추가로 인수해야 할 책임이 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 더불어 해당 부동산에 임차인이 있다면 임차인의 대항력과 확정일자, 배당 요청 여부도 확인해야 합니다.
권리 분석과 더불어 현장 조사 또한 필수입니다. 경매 물건 부동산 소재지에 직접 방문하여 부동산의 상태, 도로와 교통 접근성, 주변 시세 등을 조사하여 적절한 입찰가를 산정해야 할 것입니다.
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3. 입찰 준비 및 입찰서 작성
입찰을 결정했다면 입찰보증금을 준비해야 합니다. 입찰보증금은 일반적으로 최저매각가격의 10%를 법원에 납부하게 되며, 낙찰이 되지 않을 경우에는 반환받을 수 있습니다. 입찰가를 책정할 때에는 감정가와 시세, 유찰여부 등을 고려하여 설정해야 합니다. 입찰가를 너무 낮게 설정하면 경쟁에서 밀려 낙찰받을 확률이 적어지고, 반면 너무 높으면 수익이 줄어들 수 있기 때문입니다.
입찰서를 작성 할 때에는 입찰자의 인적사항, 입찰 금액, 보증금 납부 증빙 등을 기재합니다. 실수로 잘못 작성하면 입찰 자체가 무효가 될 수 있으므로 신중하게 작성하여야 합니다. 만약 입찰서를 작성하다가 틀릴 경우에는 새로운 입찰서를 다시 받아 재작성하는 것이 좋습니다.
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4. 경매 입찰 및 개찰
경매 입찰이 마감되면 법원에서 개찰을 진행합니다. 개찰은 법원에서 입찰서를 개봉하여 가장 높은 금액을 적어낸 사람이 낙찰 받는 방식으로 진행됩니다. 개찰은 사건번호순으로 진행됩니다. 보통의 사건의 경우에는 1~2시간 정도 걸리기도 하고, 사건이 많은 경우에는 2~4시간 걸리는 경우도 있습니다. 개찰 결과에 따라 낙찰자는 영수증을 받게 되고, 낙찰을 받지 못한 패찰자는 입찰자용 수취증을 주고 보증금을 돌려 받게 됩니다.
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5. 잔금 납부 및 소유권 이전
낙찰이 확정되면 낙찰자는 정해진 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 이 때 취득세, 등록세 등 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 비용도 미리 준비하는 것이 좋습니다. 참고로 현실에서는 낙찰자가 잔금을 납부하는 경우는 거의 없습니다. 대부분의 낙찰자들은 잔금을 납부할 때 대출을 받기 때문입니다. 대출을 받게 되면 금융기관에서 지정해 주는 변호사나 법무사가 잔금을 납부하게 됩니다.
잔금을 납부하게 되면 법원에서는 소유권 이전 절차를 진행합니다. 이후 부동산 등기이전까지 완료되면 공식적으로 소유권을 확보하게 됩니다.
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6. 명도 및 사후 관리
낙찰받은 부동산에 기존 소유자나 임차인이 거주 중인 경우 명도 절차를 고려해야 합니다. 기존 거주자의 이사비용을 지원하는 등 원만한 협의를 통해 명도를 진행하는 것이 좋으며, 부득한 경우에는 법원의 힘을 빌려 강제집행을 진행할 수도 있습니다.
소유권 이전이 완료되었다면 해당 부동산을 실거주용으로 사용하거나, 임대 또는 재매매를 통해 수익을 창출할 수 있습니다. 임대할 계획이라면 적절한 임대수익률을 고려하여 세입자를 모집해야 할 것이고, 재매매를 고려한다면 부동산 시장의 흐름을 분석하여 적절한 시점에 매도하는 전략이 필요할 것입니다.
부동산 경매라고 하면 막연히 어렵다고 생각하게 됩니다. 앞서 말했듯이 초보자들이 경매를 어려워하는 이유는 처음 접해보는 분야인데다가 용어 또한 어렵게 느껴지기 때문입니다. 그러나 반복적으로 공부하고 경험하다 보면 그 어려움도 조금씩 나아질 것입니다. 부동산 경매를 시작하시거나 어려움을 겪고 있는 분들게 소정의 도움이 되었기를 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」
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