부동산 경매는 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매수할 수 있는 반면 충분한 자금이 없다면 시작할 수 없는 것도 사실입니다. 일반적으로 부동산 경매의 경우 모두 자기 자본으로 임하는 경우는 많지 않습니다. 다행히 시중에 있는 여러 금융기관에서 부동산 경매와 관련하여 다양한 대출상품을 운영하고 있으며, 이를 잘 활용한다면 적은 자본으로도 충분히 경매에 참여하여 이득을 볼 수 있습니다. 하지만 대출을 받는 과정에서 조건과 한도를 제대로 파악하지 않으면 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 이번 글에서는 부동산 경매 대출에 대한 필수 상식을 정리하여, 경매를 준비하시는 분들께 도움을 드리고자 합니다.
[목차]
1. 부동산 경매 대출: 종류
- 낙찰자 대출: 경매에서 낙찰을 받은 후 잔금을 준비하기 위해 받는 대출입니다. 일반적으로 담보대출과 과정이 비슷하며, 제1금융권 및 제 2금융권에서 진행합니다.
- 입찰자 대출: 입찰보증금을 마련하기 위해 받는 대출입니다. 신용대출이나 담보대출의 형태로 진행되며, 낙찰자 대출에 비해 금리가 다소 높을 수 있습니다.
- 담보대출: 주택, 상가, 토지 등의 부동산을 담보로 제공하고 받는 대출입니다. 담보대출 이자의 경우, 금융기관에서는 채권회수의 안정성을 확보할 수 있기 때문에 신용대출의 이자보다 저렴한 편입니다.
- 신용대출: 개인 또는 법인의 신용을 바탕으로 해서 받는 대출입니다.
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2. 부동산 경매 대출: 한도
부동산 경매 대출의 한도는 일반적으로 낙찰가의 70~80% 수준까지 가능합니다. 아파트의 경우 낙찰을 받으면 KB시세 매매가 중 일반평균가를 기준으로 70%로 이루어지지만, 감정가의 70%로 대출이 이루어지는 경우도 있습니다. 단독주택의 경우 낙찰가의 80%나 감정가의 70% 중 낮은 금액으로 대출이 되기도 합니다.
부동산 경매에서 대출을 받기 위해서는 신용관리가 필수적입니다. 신용불량자는 대출이 안되기 때문입니다. 대출에서의 핵심은 채무자의 신용등급이므로 카드론이나 공과금 등이 연체되어 있어서는 안 될 것입니다.
추가적으로 대출 한도와 관련해서 알아야 할 용어가 3가지 있습니다. LTV, DTI, DSR입니다. 내용은 아래와 같습니다.
- LTV: 담보인정비율을 말합니다. 담보가치 대비 인정되는 최대 대출가능한도입니다. 예를 들어 LTV가 50%라면, 아파트가 10억 원일 때 5억 원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.
- DTI: 총부채상환비율을 말합니다. 채무자의 부채상환능력을 연소득과 대비해서 대출한도를 정하는 것입니다. 예를 들어 DTI가 50%라면, 연간 소득이 5,000만 원일 때 원금과 이자를 합친상환액이 1년에 2,500만 원을 초과할 수 없다는 것입니다.
- DSR: 총부채원리금상환비율을 말합니다. DTI와 유사한 개념이긴 하나, DTI는 주택과 관련된 원리금 상환액을 나타내는 반면 DSR은 모든 부채에 대한 원리금 상환액이라는 점이 다릅니다.
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3. 부동산 경매 대출: 상환 방식
부동산 경매를 통해 대출을 받았을 때, 상환방식은 크게 거치식 상환과 비거치식 상환으로 나눌 수 있습니다.
- 거치식 상환: 일정기간 동안 대출이자만 납부하다가, 거치기간이 종료되면 원금을 함께 상환하는 방식입니다. 초기부담은 적지만 총이자비용이 다른 방식에 비해 가장 많습니다.
- 비거치식 상환: 대출기간 동안 처음부터 원금과 이자를 같이 상환하는 방식입니다. 원리금 균등 상환이나 원금 균등 상환이 이에 해당됩니다. 현재 이루어지고 있는 수도권의 주택담보대출은 거의 대부분 이에 해당됩니다. 참고로 주택은 대부분이 비거치식 상환으로 이루어지는 경우가 많고, 오피스텔, 상가, 토지의 경우에는 거치식 상환을 많이 하는 편입니다.
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4. 부동산 경매 대출: 절차와 서류
부동산 경매 대출을 받기 위해서는 우선적으로 대출 목적과 금액을 정해야 합니다. 그러고 나서 대출을 제공하는 금융기관과 상담하여 대출 가능 여부를 확인해야 합니다. 경매에서 낙찰을 받은 후에는 법원의 허가가 필요합니다. 허가를 받게 되면 금융기관에서는 담보물에 대한 감정평가를 진행한 후 대출심사를 하게 됩니다. 심사가 통과되면 대출이 이루어지게 되고 낙찰잔금을 납부절차를 마무리하면 됩니다. 참고로 대출 심사기간은 2~4주 정도 소요되므로 일정에 맞춰 미리 계획을 짜는 것이 좋습니다.
부동산 경매 대출을 받기 위한 서류는 일반적으로 다음과 같습니다.
- 부동산 경매 대출 관련 필요 서류: 신분증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록등본, 주민등록초본, 지방세 완납 증명원, 국세 완납 증명원, 재직증명서, 원천징수 영수증, 입찰보증금 영수증, 대금지급기한 통지서 등
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5. 부동산 경매 대출: 주의할 점
부동산 경매에서 대출을 활용할 때는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 꼭 확인해야 할 부분으로 3가지로 정리했습니다.
첫째, 대출 한도와 조건을 정확하게 확인해야 합니다. 감정가가 예상보다 낮게 책정되거나 자신의 신용등급이 좋지 않을 경우 대출한도가 줄어들거나 대출이 거절될 수도 있습니다.
둘째, 대출 원금과 더불어 대출 이자도 고려해야 합니다. 원금에만 치중한 나머지 이자부부분에 대한 계산을 소홀히 할 수 있습니다. 경매 대출은 일반 주택담보대출보다 금리가 높은 경우도 더러 있으므로 상환계획을 철저하게 세워야 합니다.
셋째, 대출을 받기 위해서는 어떤 서류가 필요한지 꼭 확인해야 합니다. 위에 나열된 서류 외에도 금융기관에서 원하는 서류가 있다면, 반드시 사전에 확인하여 대출이 거절되는 불상사를 피해야 할 것입니다.
부동산 경매에서 대출은 완전히 자기 자본으로 시작하지 않는 이상 필수적인 절차입니다. 따라서 대출 한도와 금리, 상환계획 등을 꼼꼼하게 따져서 안전하게 진행하는 것이 무엇보다도 중요합니다.
부동산 경매를 준비하고 있는 분들께 소정의 도움이 되었길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」
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