주택임대차보호법 / 경매를 위한 필수 개념 알아보기

 주택임대차보호법이 부동산 경매에서 중요한 이유는 무엇일까요? 임차인의 전입신고와 확정일자를 왜 확인해야 할까요? 
 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 효과적인 투자방식입니다. 하지만 이에 앞서 주택임대차보호법에 대해서 정확히 알지 못하면 예상치 못한 낭패를 당할 수 있습니다. 특히 임차인의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령  등을 확인하지 않고 낙찰을 받게 되었을 경우, 금전적인 손해뿐만 아니라 온전한 소유권을 행사하지 못할 수도 있습니다. 따라서 부동산 경매를 할 때에는 사전에 주택임대차보호법의 핵심 내용을 정확히 파악하고, 입찰 전 임차인과의 권리관계를 면밀하게 분석해야 합니다. 이번 글에서는 부동산 경매를 위해 꼭 알아야 할 주택임대차보호법 필수 개념에 대해서 알아보겠습니다. 
 

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[목차]

1. 주택임대차보호법의 중요성

 부동산 시장에서 임차인은 임대인에 비해 상대적으로 약자의 위치에 놓여있습니다. 주택임대차보호법은 이러한 임차인의 권리를 보호하고 안정적인 주거 환경을 보장하기 위해 만들어진 법입니다. 
 경매를 하기에 앞서 주택임대차보호법을 알아야 하는 이유는 주택임대차보호법이 부동산 경매에 중요한 영향을 미치기 때문입니다. 낙찰자가 기존 임차인의 권리를 인수해야 하는 경우도 있고, 임차인이 대항력을 행사할 시 명도가 어려워는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 경매에서 리스크를 줄이기 위해서는 주택임대차보호법을 정확히 이해하고 있는 것이 필수적입니다. 

출처 Pixabay

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2. 대항력

 대항력이란 임차인이 주택의 소유자가 바뀌더라도 계속 거주할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력에는 조건이 있는데, 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고을 완료해야 합니다. 점유와 전입신고를 하게 되면 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 이렇게 대항력을 갖춘 임차인은 임대차 계약이 끝나더라도 새로운 소유자인 낙찰자에게 임대차 계약을 주장할 수 있습니다.
 부동산 경매에서 임차인의 대항력은 중요한 요소입니다. 만약 대항력을 갖춘 임차인이라면 낙찰자가 기존 임대차 계약을 인수해야 하기 때문입니다. 즉 주택을 경매로 낙찰받더라도 임차인은 계약기간 동안 그 주택에 계속 거주할 수 있다는 것입니다. 
 이러한 위험을 피하기 위해서는 경매에 입찰하기 전에 등기부등본과 매각물건명세서 등을 확인하여 기존 임차인의 대항력 여부를 정확하게 검토해야 합니다. 참고로 예상보다 낮은 금액의 물건이라면 대항력이 있는 세입자가 존재할 가능성이 있습니다.

출처 Pixabay

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3. 우선변제권

 우선변제권이란 임차인이 후순위채권자보다 우선해서 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받는다면 경매가 진행될 때 우선적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.
 확정일자는 임차인이 임대차 계약서 원본에 받습니다. 주민센터나 동사무소 또는 공증사무실에서 받을 수 있고, 지금은 대법원인터넷등기소에서 온라인으로도 받을 수 있습니다. 그리고 확정일자를 받게 되면 그날 낮에 우선변제권이 생깁니다. 아침 9시부터 저녁 6시 사이를 의미한다는 점이 대항력이 생기는 다음날 0시와는 구분된다고 볼 수 있습니다.

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4. 임차권등기명령

 임차권등기명령이란 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사 등 퇴거를 해야 할 경우, 법원에 신청하여 임차권을 등기할 수 있도록 마련된 제도입니다. 임차권등기명령을 받은 임차인은 퇴거하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
 임차권등기명령은 임차인이 신청하는 경우가 많습니다. 이 경우 경매 낙찰자가 해당 주택을 인수하더라도 임차인은 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있게 되어 보증금 반환 문제가 생길 가능성이 큽니다. 뿐만 아니라 임차권등기명령이 설정된 경매 물건은 명도 절차가 복잡해질 수도 있습니다. 따라서 부동산 경매 물건에 임차권등기명령이 되어있다면, 기존 임차인의 보증금 여부와 낙찰 시 인수되는 부분에 대한 명확한 분석이 필요합니다.

출처 Pixabay

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 부동산 경매에서 성공적인 투자를 거두기 위해서는 주택임대차보호법에 대한 이해가 필수적입니다. 경매에 참여하기 전에 반드시 임차인의 대항력, 우선변제권을 확인하고 임차권등기명령 등을 검토해야 합니다. 경매에서 낙찰 후 예상치 못한 비용이 발생하거나 명도 절차에서 어려움을 겪지 않도록 주택임대차보호법을 제대로 이해하고 적용하는 것이 경매투자에서 성공하는 핵심요인이라는 점, 다시 한번 강조드립니다.
 
읽어주셔서 감사합니다.

크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」