부동산 가격 / 변동 요인 분석하기

 같은 지역에 있는 부동산일지라도 시기에 따라서 가격이 오르거나 내리는 이유는 무엇일까요? 부동산 가격은 다양한 경제적, 사회적 요인에 의해서 끊임없이 상승과 하락을 반복합니다. 그리고 부동산 경매를 시작하려는 사람이라면 부동산 가격 변동에 영향을 미치는 요인에 대해 이해하며 부동산 시장의 흐름을 읽을 줄 알아야 합니다. 
 부동산 가격은 시장에서의 공급과 수요뿐만 아니라 금리, 대출, 세금, 개발호재 등 여러 가지 요인에 의해서 변동합니다. 이번 글에서는 이러한 부동산 가격에 영향을 미치는 주요 요인들에 대해서 분석해보고자 합니다.

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[목차]

1. 인구와 가구수

  부동산 시장에서의 가장 일반적인 수요 요인으로는 인구와 가구수입니다. 인구와 가구수가 증가하면 주택수요도 늘어나고, 반대로 인구와 가구수가 감소하면 주택수요도 줄어듭니다.  주택수요가 늘어나게 되면 부동산 가격은 상승하며, 반대로 주택수요가 감소하게 되면 부동산 가격은 하락합니다. 참고로 개발호재가 있는 곳의 인구수는 일반적으로 증가하는 편입니다. 또한 1인 가구가 증가하면 소형 주택의 수요가 높아지고, 가족 단위 가구가 늘면 중대형 주택의 수요가 높아집니다.   

출처 Pixabay

2. 소득

 소득이 증가하면 부동산을 구매할 수 있는 경제적 여력이 커집니다. 여유가 생긴만큼 부동산 수요 증가로 이어지고, 수요와 공급의 원리에 따라 부동산 가격은 상승합니다. 반면에 경기침체 등의 이유로 소득이 감소하게 되면 주택구매력이 줄어들어 부동산 수요가 감소하게 됩니다. 부동산 수요가 감소하면 부동산 가격은 하락합니다. 중산층과 고소득층의 소득이 늘어나면 고급 주거지역의 주택가격이 오르는 현상이 바로 이러한 이유에서 입니다. 따라서 부동산 경매를 할 때에는 소득이 높은 일자리가 많은 지역을 선별해서 투자하는 안목이 필요합니다. 

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3. 금리

 금리가 내려가면 부동산 가격은 상승합니다. 금리가 내려가면 부동산 수요가 증가하고, 수요와 공급의원리에 따라 부동산 가격이 상승하기 때문입니다. 반대로 금리가 올라가면 부동산 수요가 감소해서 부동산 가격은 하락합니다. 이렇듯 중앙은행이 금리를 조정하게 되면 부동산 시장이 영향을 받을 수 밖에 없습니다. 일반적으로 고금리 기조에서는 투자자들의 매수 심리가 위축되어 부동산 가격이 하락하고, 저금리 기조에서는 유동성이 풍부해져 부동산 가격이 상승하는 경향이 있습니다.   

4. 통화량

 통화량이 증가하면 부동산 가격은 상승합니다. 통화량이 증가하게 되면 시장에 유동성이 풍부해지고 투자자들은 부동산에 투자하려는 경향이 강해지기 때문입니다. 이는 부동산 수요 증가로 이어지고, 수요와 공급의 원리에 따라 부동산 가격이 상승하게 됩니다. 반대로 통화량이 감소하면 유동성이 줄어들고 투자심리가 위축되면서 부동산 가격은 하락합니다. 

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5. 공급량과 수요량

 부동산 가격은 부동산 시장의 공급과 수요에 의해 결정됩니다. 공급이 부족한 지역에서는 가격이 상승하고, 공급이 초과된 지역에서는 가격이 하락합니다. 근래 서울의 아파트 공급량은 감소하고 있습니다. 가격 수준이 적절하다면 좋은 매수 타이밍이 될 수 있겠지만, 이미 오를 대로 오른 아파트 가격은 큰 부담이 될 수 있으니 철저한 분석이 필요합니다. 

6. 대출

  대출  규제는 부동산 구매의 가장 큰 장벽 중의 하나라고 할 수 있습니다. 대출이 쉽게 이루어지면 많은 사람들이 부동산을 구매할 수 있게 되어 부동산 가격이 상승하는 반면, 대출 규제가 강화되면 자금조달이 어려워져 부동산 수요가 줄어들게 되어 부동산 가격이 하락하게 됩니다. 따라서 부동산 경매 시에는 사전에 주택담보대출(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 금융 규제 시스템에 대한 지속적인 관심이 요구됩니다. 

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7. 세금

  부동산 관련 세금은 부동산 투자자와 실수요자에게 큰 영향을 미칩니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 세율이 높아지면 부동산 투자 수익성이 떨어져 부동산 거래가 줄어들게 됩니다. 그렇게 되면 부동산 가격이 하락할 가능성이 높아집니다. 반면에 세금 부담이 낮아지면 부동산 거래가 활발해지고, 부동산 가격이 상승할 가능성이 큽니다.  

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8. 주식시장과의 관계

 부동산과 주식은 대표적인 투자 자산입니다. 일반적으로 주식시장이 불안정하다면 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 커집니다. 반대로 주식시장이 안정적이고 활황이라면 투자자들은 부동산보다는 주식에 관심을 두면서 주식시장으로 자산이 유입될 것입니다. 하지만 근래들어 주가와 부동산 가격이 동조화되고 있습니다. 주가가 오르면 부동산 가격도 오르고, 주가가 내리면 부동산 가격도 내리고 있는 것입니다. 참고로 불안한 주식시장보다는 안전한 투자처인 부동산 시장으로 더 많은 자금이 유입될 것으로 보는 견해가 많습니다. 

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9. 호재와 악재

 도시개발, 교통망 확충, 신도시 건설 등의 개발 호재가 있으면 부동산 가치가 상승합니다. 이는 부동산 가격의 상승으로 이어지게 됩니다. 반대로 환경규제, 교통불편, 상권 쇠퇴 등 개발 악재가 발생하면 해당 지역의 부동산 가격이 하락하게 됩니다. 현실에서 GTX 개통, 신도시 조성, 대기업 입주 등의 개발 계획이 발표되면 단기간 내 부동산 가격이 급등하는 것이 이러한 이유에서 입니다. 

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 위와 같이 부동산 가격은 단순히 한 가지 요인을 결정되지 않습니다. 앞서 나열한 요인 외에도 다양한 경제적, 사회적 요인들이 서로 영향을 주고 받으며 부동산 가격에 영향을 미치게 됩니다. 
 부동산 가격을 떼어두고 부동산 경매를 논할 수 없습니다. 따라서 부동산 경매에서 성공하기 위해서는 부동산 시장을 이해하고 종합적인 흐름을 살펴보는 안목이 절대적으로 필요합니다. 부동산 경매에서 성공하기 위해서는 부동산 시장을 철저하게 분석하고 부동산 가격에 대한 합리적인 결정을 내려야 할 것입니다.   
 
읽어주셔서 감사합니다.

크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」