재개발 vs 재건축 투자, 단계별 매도 매수 타이밍과 전략 공개

 부동산 투자에서 재개발과 재건축은 높은 수익을 기대할 수 있는 투자 분야입니다. 하지만 진행과정이 단순하지 않고 긴 시간이 소요되는 만큼 각 단계별 내용에 대해서 정확한 이해가 필요합니다. 특히 성공적인 투자를 위해서는 단계가 진행됨에 따라 매수와 매도의 황금 타이밍을 잡는 것이 무엇보다도 중요합니다. 

 이 글에서는 재개발과 재건축의 단계별 과정에 대한 내용을 살펴보고, 언제 매수하고 매도하는 것이 가장 좋은 타이밍인지에 대한 전략을 제시하고자 합니다.  

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[목차]

1. 재개발과 재건축의 차이

 재개발과 재건축은 둘 다 노후화된 지역을 정비하는 사업이지만 차이가 있습니다. 재개발은 도로나 사회기반시설까지 포함하여 시행하는 정비사업으로 주된 목적이 주거 환경의 개선입니다. 반면에 재건축은 기존 노후화된 건물을 철거하고 새로 짓는 사업으로써, 주요 대상은 아파트이며 기존의 기반시설은 유지됩니다. 각 사업의 진행 속도나 투자 위험, 수익성이 다르게 나타나는 이유는 이 같은 차이점 때문입니다. 재개발과 재건축의 차이점에 대한 내용은 이전글에 자세히 정리되어 있으니 아래 링크를 참고하시길 바랍니다.

재개발 vs 재건축 차이점 완벽 정리! 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트

 

 

2. 재개발 단계별 매도 매수 전략 

 재개발은 여러 단계를 거치면서 비교적 긴 기간 동안 진행됩니다. 따라서 재개발을 통한 부동산 투자를 할 때에는 각 단계에 맞는 매도 매수 전략을 세워야 합니다.  

1) 정비구역 지정 (초기단계)

 정비구역으로 지정되면 사업이 본격적으로 추진될 가능성이 생긴 것입니다. 정비구역 지정은 초기 단계에 해당하기 때문에 아직 부동산 가격이 본격적으로 상승하기 이전입니다. 비교적 낮은 가격으로 부동산을 매수할 수 있기 때문에 수익성이 가장 크다고 할 수 있습니다. 하지만 그만큼 사업이 무산될 위험도 존재합니다. 이러한 위험을 줄이기 위해서는 입지가 좋고 사업성이 좋은 구역을 선별하여  해당 구역의 부동산을 매수하는 것이 중요합니다. 정비구역 지정단계는 아직 초기 단계이므로 장기적인 투자 관점으로 접근해야 하며, 가격 상승이 본격화되기 전까지는 계속해서 보유하고 있는 전략이 좋습니다. 

2) 추진위원회 승인

 추진위원회가 승인되면 재개발 사업이 앞으로 한 걸음 나아간 것입니다. 이전 단계보다 투자자들의 관심이 높아지기 시작하면서 부동산 시장에서의 가격은 서서히 상승하기 시작합니다. 기존 보유자의 경우 추가적인 상승을 기대하면서 보유하고 있는 전략이 효과적입니다. 추진위원회 승인 역시 아직은 재개발의 초기 단계에 해당하므로 매수자의 경우에는 장기적인 투자 안목으로 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 

3) 조합설립 인가

 조합설립 요건을 갖추고 인가를 받게 되면 그 조합이 재개발사업의 사업주체가 됩니다. 추진위원회 승인 단계보다는 진척된 단계로 이때부터 투기수요가 생겨나면서 가격 상승이 두드러지게 나타나기 시작합니다. 재개발구역 내 부동산의 매수를 고려한다면 사전에 조합원 지위 확보를 위한 조건을 반드시 따져보아야 합니다. 다물권자의 매물을 매수하는 경우에는 조합원 입주권을 받을 수 없기 때문입니다. 기존 보유자인 경우에는 아직 가격 상승 여지가 있으므로 여유가 있다면 계속 보유하는 전략이 효과적입니다.   

4) 사업시행 인가

 사업시행 인가를 받게 되면 전체 재개발 단계 중 절반을 넘긴 것입니다. 이 단계에서는 재개발 계획이 확정되고 본격적인 시행준비가 시작됩니다. 일반적으로 사업시행 인가를 받게 되면 조합원 매물 거래가 활발 해면서 가격 역시 상승합니다. 매도 계획이 있는 경우 단기 차익 실현을 달성할 수 있는 좋은 타이밍입니다. 반면 매수자의 경우에는 이전 단계보다 가격이 높아지고 조합원 분담금이 추가될 여지가 있으므로 수익성을 따져본 후 신중하게 접근해야 합니다.  

5) 권리처분 인가

 관리처분 인가 단계에서는 조함원의 분양권이 확정되며, 이주와 철거에 대한 일정이 구체화됩니다. 조합원 분양권에 대한 거래가 활발하게 이루어지며, 분양권 가격 또한 거의 최고점에 도달하는 단계입니다. 매도자 입장에서는 매도 타이밍의 적기로 볼 수 있으며, 단기 차익을 목표로 한 투자자 역시 이 시점에 매도를 고려하는 것이 가장 좋습니다. 매수자 입장에서는 이전 단계보다는 높은 가격대이지만 사업의 안전성이 보장되기 때문에 실거주를 목표로 한다면 신축 아파트 매매보다는 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회입니다. 

6) 이주 및 철거

 기존 거주자들이 이주를 마치면 철거가 시작됩니다. 조합원 분양권에 프리미엄을 얹어 매도하기 좋은 타이밍입니다. 하지만 시간적 여유가 있다면 착공 단계까지 계속 보유하는 전략이 더 나을 수도 있습니다. 일반적으로 철거 후에는 부동산 가격이 일시적으로 조정받는 경향이 있지만, 착공이 진행되면서 다시 가격이 오를 가능성이 있기 때문입니다. 

7) 착공 및 분양

 착공이 되면 일반 분양이 진행되면서 부동산 가격이 새로운 국면을 맞이합니다. 만약 분양이 활발하게 진행될 것이 예상된다면 입주권의 가치는 상승할 가능성이 커집니다. 일반 투자자들의 경우에는 매수를 고려해볼 수 있는 좋은 타이밍입니다. 반면 기존 조합원 역시 이 단계에서 추가적인 매도를 고려할 수 있습니다. 

3. 재건축 단계별 매도 매수 전략

  재건축 사업은 재개발 사업과 과정이 유사하지만, 투자 타이밍이 조금 다르게 나타나므로 이에 맞는 매도 매수 전략이 필요합니다. 재건축 사업은 안전진단을 통과한 후부터 본격적으로 가격이 상승하기 시작합니다. 따라서 이 시점 직전이 매수하기에 좋은 타이밍입니다. 재건축 사업의 부동산은 조합설립 인가, 사업시행 인가 단계를 거치면서 가격이 계속적으로 상승하며, 관리처분 인가 단계에서는 최고점을 찍는 경우가 많습니다. 따라서 매도자의 경우에는 안전진단이 통과된 후라면 가급적 매도하지 않고 계속 보유하는 쪽으로 전략을 세우는 것이 좋습니다.  

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 재개발과 재건축 투자는 장기적인 시각과 신중한 접근이 필요합니다. 각 단계마다 리스크와 수익성이 상이하므로, 반드시 자신의 투자 목적과 자금 상황 등을 고려하여 전략을 세우는 것이 중요합니다. 투자자 입장에서는 초기 단계일수록 리스크는 크지만 수익성은 가장 높습니다. 반면 사업이 진행될수록 수익성은 커질 수 있지만 이에 따른 추가비용이나 규제도 고려해야 합니다.

 재개발과 재건축 투자시에는 해당 지역의 시장 흐름을 면밀하게 분석하고 정책 변화를 지속적으로 모니터링하는 자세가 필요합니다. 재개발과 재건축의 특성을 이해하고 전략적으로 접근한다면 성공적인 투자를 거둘 수 있을 것입니다.   

 

읽어주셔서 감사합니다.

from. 크리미 이모