재개발 vs 재건축 차이점 완벽 정리! 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트

 부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 '재개발'과 '재건축'이라는 용어를 한 번쯤은 들어보았을 것입니다. 하지만 재개발과 재건축은 분명 서로 다른 개념임에도 불구하고 현실에서는 두 개념이 혼용되어 혼란스러울 때가 있습니다.

 재개발과 재건축은 도시 정비사업의 한 형태입니다. 낡은 건물을 정비하고 새로운 주거환경을 만드는 과정인 것은 동일하지만 사업의 목적이나 진행절차 등에서 큰 차이가 있습니다. 

 이 글에서는 재개발과 재건축의 차이점을 정리하여 부동산 입문 전 또는 투자 전에 꼭 알아야 할 핵심 포인트에 대해서 전달드리고자 합니다.  

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[목차]

1. 재개발과 재건축의 기본 개념

1) 재개발이란?

 재개발이란 낙후된 도시 환경을 전반적으로 정비하여 새로운 주거 환경을 조성하는 사업입니다. 보통 오래된 단독주택, 다세대 주택이 밀집한 지역에서 진행됩니다. 주거 환경과 더불어 도로, 공원 등의 사회 기반시설도 함께 정비됩니다. 재개발 사업은 일반적으로 기존 토지나 건축물 소유자들이 모여 결성된 조합이 주체가 되어 진행되며, 조합원들에게는 신축 아파트의 분양권이 나옵니다.

출처 Pixabay

2) 재건축이란?

 재건축이란 노후된 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는 사업으로 안전진단을 통과한 아파트 단지에서 시행됩니다. 안전진단을 통과하지 못한다면 재건축 사업을 진행할 수 없으므로 재건축에서는 안전진단 통과 여부가 가장 큰 변수라 할 수 있습니다. 기존 토지 및 건축물 소유자들이  모여 결성된 조합이 사업주체가 되며, 재개발과 마찬가지로 조합원들에게는 신축 아파트 분양권이 지급됩니다.

출처 Pixabay

※ 재개발 vs 재건축, 한눈에 비교하기

	재개발	재건축
목적	노후화된 도시 환경 개선	안전진단을 통과한 아파트의 재건축
적용 대상	낙후된 주거 환경의 전반적인 부분	낡은 주택, 연립이나 아파트
사업 방식	기존 건물을 철거 후 신축하는 방식	기존 아파트를 철거 후 신축하는 방식
조합원	입주권 가능	입주권 가능
정부 규제	상대적으로 규제가 적은 편	재건축이익환수제 등 규제 존재

 

2. 재개발과 재건축의 투자 포인트

1) 재개발의 투자 포인트

• 입지 선정: 생활 인프라, 교통, 학군 등을 고려하여 입지를 선정해야 합니다.
• 사업 진행 단계 확인: 초기 단계일수록 수익성은 높지만 리스크가 큰 편입니다.
• 조합원의 지위 승계 여부 확인: 조합 설립 이후 매입 시 조합원 승계가 불가능한 경우도 있으니 지위 승계 여부 확인이 필수적입니다.
• 정부 정책 변화 체크: 정부의 재개발 관련 정책이 달라지게 됨에 따라 재개발 사업의 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

2) 재건축의 투자 포인트

• 안전진단 통과 여부: 재건축은 안전진단을 통과하지 못한다면 사업을 진행할 수 없으므로 안전진단 통과 여부를 꼭 확인해야 합니다.
• 재건축 진행 속도 확인: 조합 설립, 사업 승인, 착공 등 사업 진행 단계를 고려하여 투자를 결정해야 합니다.
• 분양가 상한제 적용 여부: 분양가 상한제가 적용된다면 수익성이 낮아질 가능성이 높습니다.
• 재건축 초과이익 환수제 확인: 조합원의 부담금이 커질수록 수익이 줄어들 수 있습니다.

3. 재개발과 재건축, 어느 것이 더 유리한가?

1) 투자 목적

투자 목적은 기간에 따라 단기와 장기로 구분할 수 있으며, 안정성과 수익성에 따라 나누어 볼 수 있습니다.

• 단기 투자: 사업 속도가 빠른 재건축 투자가 유리합니다.
• 장기 투자: 입지가 좋은 지역이라면 재개발 투자가 유리합니다.
• 안전한 투자: 진행 단계가 확실한 재건축 투자가 유리합니다.
• 고위험, 고수익 투자: 재개발 투자는 초기단계일수록 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 

2) 투자 지역

• 강남권, 마포 등 서울 주요 도심지역은 상대적으로 재건축사업이 유망합니다.
• 성남, 부천 등 수도권 및 지방 신흥 지역은 재개발 투가 기회가 많은 편입니다.

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 재개발과 재건축은 부동산에서 큰 투자기회가 될 수 있습니다. 하지만 두 개념이 다른 만큼 각자의 특성을 이해하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

 재개발, 재건축 투자시 투자 기간과 목표를 명확하게 설정 후 사업성을 분석하시길 바랍니다. 두 사업 모두 반드시 사업진행단계를 확인하고, 조합원 지위 승계 여부도 점검해야 할 것입니다. 정부 정책 및 규제 변화를 꾸준히 확인하고, 필요시 전문가와 상담 후 투자결정을 하는 것도 좋은 방법입니다.

 이처럼 재개발과 재건축의 차이를 제대로 이해하고 자신에게 맞는 투자 전략을 수립한다면 더욱 성공적인 부동산 투자가 가능할 것입니다.  

 

읽어주셔서 감사합니다.

from. 크리미 이모