부동산 경매 초보를 위한 경매 용어 / 정리 노트

 올해는 부동산 경매 매물이 많을 것이라는 기사 보셨나요?
 부동산 경매는 자산을 관리하거나 새로운 투자를 하기에 효과적이고 매력적인 방법입니다. 하지만 부동산 경매를 처음 시작하는 사람들에게는 용어와 절차부터 어려움으로 느껴지기도 합니다. 그렇기 때문에 부동산 경매를 제대로 이해하고 시작하려면 부동산 경매 용어부터 명확히 파악해야 합니다.  
부동산 경매 초보뿐만 아니라 기존 경험자에게도 유용한 경매 용어에 대해서 차근차근히 알아봅시다.

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[목차]

1. 부동산 경매 초보 용어 노트: 기초

• 경매 / 공매: 경매는 채권자의 요청으로 법원이 주관하는 매각 절차입니다. 주로 채무불이행을 원인으로 하여 담보된 부동산을 매각하여 채권자의 권리 회수에 목적이 있습니다. 그에 비해 공매는 한국자산관리공사 등 공공기관이 주관하는 매각 절차입니다. 체납 세금 등 공공의 권리를 회수하기 위해 진행됩니다.
• 강제경매 / 임의경매: 강제경매는 채권자가  집행권원(판결문, 공정증서 등)을 가지고 경매를 신청하는 것입니다. 그에 비해 임의 경매는 채권자가 담보권(근저당권, 전세권 등)을 가지고 경매를 신청하는 것입니다.  
• 이해관계인 / 집행관: 이해관계인은 경매사건과 관련하여 이혜관계를 가진 자로서, 일반적으로 채권자, 채무자, 근저당권자, 배당요구 임차인, 낙찰자 등을 말합니다. 집행관은 입찰법정에서 경매를 진행하는 자로서 경매 절차를 주도하는 사람입니다.
• 매각물건명세서: 매각기일 7일 정도 전부터 열람할 수 있는 서류로써, 대법원경매정보 사이트나 법원에서 열람가능합니다. 권리분석의 최종 검수확인자료로 가장 중요한 서류 중 하나입니다. 
• 배당요구종기일: 배당요구를 해야 배당을 받는 채권자들에게 주어진 마지막 날입니다. 배당요구를 해야 하는 자로써 배당요구를 하지 않으면 배당받지 못합니다. 

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2. 부동산 경매 초보 용어 노트: 절차

• 기일입찰: 정해진 날짜에 출석해서 입찰표와 매수신청보증금을 제출하는 것입니다. 일반적인 경매의 경우, 대부분 기일입찰로 이루어지고 있습니다.
• 낙찰 / 유찰 / 패찰: 낙찰은 경매 입찰에서 1등을 한 것입니다. 유찰은 경매절차에서 아무도 입찰하지 않았다는 것입니다. 그리고 패찰은 경매입찰에서 탈락했음을 의미합니다.
• 신매각 / 재매각: 신매각은 유찰된 후 가격을 낮추어 다시 경매를 진행하는 것입니다. 이에 비해 재매각은 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아서 다시 경매가 진행되는 것을 말합니다.
• 최저매각가격: 입찰의 하한선을 정하는 가격입니다. 이 금액 이상으로 입찰해야만 유효한 입찰이 됩니다.
• 입찰보증금: 경매 입찰시 입찰자들이 납부하는 계약금 성격의 금액입니다. 일반적으로는 최저매각가의 10%입니다.

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3. 부동산 경매 초보 용어 노트: 법, 제도

• 말소기준권리: 말소기준권리란 낙찰자가 낙찰받게 되면 경매물건에 있는 권리 중 일부는 말소가 되고, 일부는 인수가 되는데요, 이때 그 기준이 도는 권리를 말합니다. 일반적으로 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 있습니다.
• 경매개시결정기입등기: 채권자의 신청으로 법원이 경매하기로 결정하는 것을 경매개시결정이라고 합니다. 그리고 이것이 채무자의 등기부에 기재되는 것을 경매개시결정기입등기라고 합니다.
• 근저당권:  채무자가 금융기관에서 돈을 차용했을 때 금융기관은 채무자의 부동산을 담보로 잡는 것을 말합니다.  
• 대지권 미등기: 아파트,빌라,오피스텔과 같은 집합건물에는 집합건물등기부라는 것이 있습니다. 그런데 이러한 집합건물등기부에 대지권이 등재되지 못한 것을 의미합니다.
• 공유자우선매수신청권 / 차순위매수신고: 공유자우선매수신청권이란 일부 지분이 경매로 나온경우 공유자에게 경매로 나온 공유지분을 우선해서 매수할 수 있도록 기회를 주는 것입니다. 이에 비해 차순위 매수신고란 낙찰자가 잔금을 납부하지 않는 경우 재매각을 하지 않고 차순위매수신고인에게 잔금을 납부하게 하는 것으로써 경매를 신속하게 마치기 위해 실시하는 것입니다. 

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위 경매 용어들은 부동산 경매에 있어서 자주 나오는 것들로써, 부동산 경매 초보라면 노트로 정리하여 반드시 익혀둘 필요가 있습니다. 지금 당장 어렵게 느껴지더라도 부동산 경매를 계속해서 접한다면 자연스럽게 이해될 부분이니 걱정하시 않으셔도 좋습니다. 
 
읽어주셔서 감사합니다.

크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」