부동산 경매 / 대상 유형별 특징 및 장점, 단점 비교 분석하기

 부동산 경매는 초기자본을 효율적으로 활용할 수 있는 투자방법으로 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다. 부동산 경매를 통해서 부동산을 취득하게 되면 시세보다 저렴한 가격으로 구입하게 되어 시세차익을 누릴 수 있지만, 그러기 위해서는 사전에 경매 대상이 되는 부동산 특성을 정확히 파악하고 유의해야 할 필요가 있습니다. 이번 글에서는 부동산 경매 대상을 아파트, 오피스텔, 상가, 토지 4가지 유형으로 나누어 살펴보고, 각각의 유형별 특징과 장점, 단점에 대해서 비교 분석해 보겠습니다. 

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[목차]

1. 부동산 유형별 사전적 정의

• 아파트: 아파트는 공동주택 종류 중 하나로 2층 이상의 건물을 층마다 일정하게 구획하여 여러집이 독립된 가구로 생활할 수 있도록 만든 주거형태의 건물입니다. 두 개 이상의 아파트가 모이면 아파트 단지가 되며, 일반적으로 아파트라고 하면 아파트 단지를 의미하기도 합니다.

• 오피스텔: 오피스텔은 건축법상 업무시설인 동시에 주택법상으로는 준주택에 해당하는 건물유형입니다. 일반적으로 크기는 50~100 제곱미터 사이입니다. 건축법상으로 오피스텔이란 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙시을 할 수 있도록 한 건축물입니다. 이에 비해 주택법상으로 오피스텔이란 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용가능한 시설을 의미합니다. 

• 상가: 일반적으로 상가란 가게가 모여있는 길거리, 그곳에 있는 상업시설이나 가게를 의미합니다.

• 토지: 토지는 부동산의 전형으로 일정한 지면의 상하를 포함하는 개념입니다. 그 종류는 다양하며 설정하는 기준개념에 따라 택지, 부지, 후보지, 이행지, 필지, 획지, 나지, 건부지, 공지, 맹지, 법지, 빈지, 포락지, 휴한지, 선하지 등으로 나눌수 있습니다.

2.  부동산 유형별 특징 비교 분석

• 아파트: 아파트는 부동산 경매시장에서 가장 대중적이며 안전 투자 대상으로 꼽힙니다. 다른 부동산에 비해 공급과 수요가 꾸준하고 안정적이며, 임대차 시장에서도 안정적인 인기를 얻고 있습니다. 
• 오피스텔: 오피스텔은 일반적으로 주거기능과 사무기능을 겸하는 부동산으로써 1인가구나 소규모 사업체의 수요가 많은 편입니다.
• 상가: 상가는 임대 수익을 위한 부동산으로 입지나 상권에 따라 수익성이 크게 달라지는 특징이 있습니다.  따라서 상가는 상권분석이 필수입니다.
• 토지: 토지는 개발 가능성이 큰 부동산으로 용도에 따라서 다양하게 활용할 수 있습니다. 따라서 장기적으로 접근하려는 자세가 필요합니다. 

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3 . 부동산 유형별 장점 비교 분석 3가지

• 아파트: 첫째, 유동성이 뛰어납니다. 매매 및 임대가 비교적 쉽고 자금회수도 빠르게 가능합니다. 둘째, 안정성입니다. 주거용 부동산이기 때문에 실수요가 꾸준합니다. 셋째, 정보 접근성이 좋습니다. 관련 매물에 대한 정보가 많아 경매 대상 물건 분석이 용이합니다.
• 오피스텔: 첫째, 월세 수익이 비교적 높은 편이라 안정적은 현금 흐름을 만들 수 있습니다. 둘째, 매물이 소형인 편이라 초기부담금이 적습니다. 셋째, 주로 도심이나 역세권에 위치해서 공실 위험을 줄일 수 있습니다.
• 상가: 첫째, 고수익의 장점이 있습니다. 매출이 좋은 상가는 높은 임대료 수익을 만들어 줄 수 있습니다. 둘째, 상가 임대는 보통 장기적으로 이루어지는 편이라 안정적인 수익을 확보할 수 있습니다. 셋째, 상권의 활성화된다면 보유하는  자산가치가 상승할 수도 있습니다. 
• 토지: 첫째, 개발가능성이 높습니다. 개발에 따른 시세차익을 향유할 수 있습니다. 둘째, 건물이 없으므로 관리비용이 적은 편입니다. 셋째, 택지, 농지, 임야 등으로 다양하게 활용할 수 있습니다.

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4. 부동산 유형별 단점 비교 분석 3가지

• 아파트: 첫째, 경쟁률이 치열합니다. 경매시장에서 인기가 워낙 많아 낙찰 확률이 적습니다. 둘째, 초기투자비용이 큽니다. 대출규제가 이루어진다면 그 부담은 더 커질 수 있습니다. 셋째, 임차인 있는 갭투자의 경우, 임차인을 구하고 관리하는 것에 적지 않은 신경을 써야 합니다.
• 오피스텔: 첫째, 아파트에 비해 공실위험이 있습니다. 둘째, 주변에 신규 오피스텔이 들어선다면 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 셋째, 상대적으로 아파트에 비해 매각처분시 어려움이 있어 유동성이 낮습니다.
• 상가: 첫째, 상권이 변화함에 따라 수익성이 크게 변화할 수 있습니다. 둘째, 매출이 좋은 상권이나 상가의 경우에는 초기 부담금이 높습니다. 셋째, 임차인을 구하지 못한다면 공실위험을 고스란히 떠안게 되어 수익이 줄어들게 됩니다. 
• 토지: 첫째, 개발까지 시간이 오래 걸릴 수 있어서 장기투자관점이 필요하며 단기수익을 올리기 어렵습니다. 둘째, 행적정인 용도변경에 따른 법적 제약이 생길 수 있습니다. 셋째, 수요가 제한적이기 때문에 매각이 쉽지 않아 유동성이 떨어집니다. 

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 위와 같이 부동산 경매 대상은 유형별로 특징과 장점, 단점이 뚜렷하게 존재합니다. 따라서 자신의 투자 목표와 주어진 자본금, 여건을 고려하여 부동산 경매에 임해야 합니다. 경매 투자를 계획 중이라면, 각 부동산 유형별 특징과 장점, 단점을 충분히 이해하고 철저하게 분석하시길 바랍니다.
 
읽어주셔서 감사합니다.

크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」