부동산 경매 / 낙찰 후 절세 전략 / 세금 폭탄 피하는 법

 부동산 경매는 시세보다 낮은 가격대로 부동산을 매수할 수 있는 기회지만, 경매와 관련된 세금을 정확하게 알고 있지 않다면 계획보다 큰 지출이 생길 수 있습니다. 경매로 부동산을 낙찰받게 되면 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양한 세금이 부과되므로 이에 대한 사전 지식은 필수입니다. 이번 글에서는 경매로  부동산을 취득할 때 발생하는 주요 세금 4가지와 각각의 절세 전략에 대해 알아보고자 합니다.

 

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[목차]

1. 취득세

 취득세는 부동산을 취득할 때 납부해야 하는 세금입니다. 이는 부동산 매매뿐만 아니라 경매를 통해 낙찰을 받은 경우에도 동일하게 부과됩니다. 따라서 경매 낙찰자는 낙찰 후 60일 이내 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 취득세 세율은 부동산의 종류와 낙찰자의 주택보유수에 따라 차이가 있습니다. 

 취득세 절세 전략으로, 1 주택자의 경우 취득세가 상대적으로 적으므로 1 주택을 유지하면서 추가 매입 시 매도 타이밍을 전략적으로 조정하는 것이 좋습니다. 또한 주택을 임대주택으로 등록하고 일정기간 임대한 후 취득하는 경우에도 세제혜택을 받을 수 있습니다. 취득세는 일반적으로 낙찰가를 기준으로 하지만 감정평가와는 달리 공시지가가 중요한 경우도 있으므로 이를 미리 확인하여 절세 전략을 세우는 것이 좋습니다.

2. 재산세

 재산세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 부과되는 지방세입니다. 부동산을 보유하는 동안 지속적으로 납부해야 하므로 장기적인 관점에서 계획을 세워야 합니다. 재산세는 주택의 경우 7월과 9월에 걸쳐 2회 분할 납부가 가능하며, 토지와 건물은 9월에 1회로 납부합니다. 재산세 세율은 과세표준(공시가격)과 부동산 종류에 따라 차이가 있습니다.

 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 소유한 사람에게 부과됩니다. 따라서 6월 1일 이전에 부동산을 매도하는 것이 좋은 절세 전략이라 할 수 있습니다. 공시가격이 과도하게 높게 책정된 경우라면 이의 신청을 통해 조정을 요청할 수 있습니다.

3. 종합부동산세

 종합부동산세는 일정금액 이상의 부동산(주택, 토지)을 보유한 경우, 추가로 부과되는 세금으로써 국세에 해당합니다. 과세기준일인 6월 1일을 기점으로 국내에 소재하고 있는 주택과 토지를 인별로 합산하여 공시가격의 합계가 공제금액을 초과하는 금액에 대하여 과세되는 세금입니다.

 종합소득세의 절세전략으로는 여러 가지가 있습니다. 부부 공동명의로 주택을 소유하게 되면 1인당 공제 한도를 적용받을 수 있으므로 세 부담이 줄어듭니다. 또한 주택임대사업자로 등록을 하게 되면 합산배제혜택을 받음으로써 종합부동산 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 이 외에도 장기보유특별공제를 활용한다거나 조정대상지역의 주택을 일부 매도 하는 것도 좋은 절세 전략이라 하겠습니다.

4. 양도소득세

 양도소득세는 부동산을 매각할 때 발생하는 양도차익에 대해 부과하는 세금입니다. 취득시점부터 양도시점까지 발생한 이익에 대하여 과세하는 세금으로써 국세에 해당합니다. 참고로 양도로 인하여 차익이 발생하지 않거나 손해를 보았다면 양도소득세는 과세되지 않습니다.

 양도소득세를 절세하기 위한 전략으로는 비과세 혜택을 활용하는 것이 가장 좋습니다. 해당 부동산에 2년 이상 주 거주지로 거주하거나 1 가구 1 주택 규정에 해당할 경우, 상당한 세제 혜택이나 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 장기보유특별공제를 이용할 경우에는 10년 이상 보유 시 최대 80%까지도 공제 가능합니다. 이외에도 양도차익을 줄이기 위해 중개수수료나 자본적 지출액 등에 대한 필요경비 증빙서류를 잘 챙겨두는 것 또한 좋은 절세 전략입니다.   

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 요약하자면, 부동산 경매 투자에서 세금 부담을 줄이기 위해서는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세의 내용과 이에 대한 절세 전략을 철저하게 세우는 것이 필수적입니다. 성공적인 부동산 경매를 위해서는 반드시 경매 전에 예상되는 세금에 대해 정확하게 계산하고, 필요한 경우 전문가와 상담하여 최선의 절세 전략을 수립하는 것이 좋습니다. 

 

읽어주셔서 감사합니다.

크리미 이모의 「부동산 경매」